Introduzione

Il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha avviato una procedura di infrazione nei confronti di tutti i ventisette Stati membri dell’Unione europea, Italia compresa, per il mancato recepimento della Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD), conosciuta dall’opinione pubblica come direttiva sulle “Case Green”. La notizia, diffusa dalle principali agenzie di stampa europee, rappresenta un fatto di particolare rilievo istituzionale, poiché è estremamente raro che tutti gli Stati membri risultino contemporaneamente inadempienti rispetto al medesimo obbligo di recepimento.

È opportuno chiarire sin dall’inizio un aspetto fondamentale. La procedura di infrazione non è stata avviata perché gli Stati abbiano mancato gli obiettivi ambientali fissati dall’Unione europea, bensì perché non hanno ancora recepito nei rispettivi ordinamenti nazionali la direttiva entro il termine previsto del 29 maggio 2026. Si tratta della prima fase del procedimento previsto dall’articolo 258 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea: la Commissione ha inviato una lettera di costituzione in mora, concedendo agli Stati due mesi per presentare osservazioni o completare il recepimento. Solo in caso di persistente inadempimento la procedura potrà evolvere verso il parere motivato e, successivamente, verso l’eventuale ricorso dinanzi alla Corte di giustizia dell’Unione europea.

Dal punto di vista giuridico, dunque, l’inadempiente è oggi lo Stato e non il cittadino.

Questa precisazione è essenziale perché nel dibattito pubblico si è spesso generata confusione tra gli obblighi gravanti sugli Stati membri e quelli che, eventualmente, potranno derivare in futuro ai proprietari degli immobili attraverso la legislazione nazionale di recepimento.

La Direttiva (UE) 2024/1275: cosa prevede realmente

La Direttiva (UE) 2024/1275 costituisce uno dei principali strumenti attraverso i quali l’Unione europea intende perseguire gli obiettivi del Green Deal europeo e del pacchetto “Fit for 55”, finalizzati alla riduzione delle emissioni climalteranti e al raggiungimento della neutralità climatica entro il 2050.

Contrariamente a quanto spesso affermato nel dibattito mediatico, la direttiva non dispone che ogni singolo proprietario debba necessariamente portare la propria abitazione ad una determinata classe energetica entro il 2030 o entro il 2035.

L’impianto normativo è più articolato.

La direttiva impone agli Stati membri di predisporre Piani nazionali di ristrutturazione degli edifici, attraverso i quali ridurre progressivamente il consumo medio di energia primaria dell’intero patrimonio edilizio nazionale. Per gli edifici residenziali, l’obiettivo europeo consiste nel conseguire una riduzione media del consumo di energia primaria pari almeno al 16% entro il 2030 e compresa tra il 20% e il 22% entro il 2035, demandando agli Stati la scelta degli strumenti più idonei per conseguire tali risultati.

Inoltre, almeno il 55% della riduzione complessiva dovrà essere ottenuto intervenendo sugli edifici con le prestazioni energetiche peggiori.

Questo significa che la direttiva individua un obiettivo riferito all’intero patrimonio immobiliare nazionale, lasciando ai singoli ordinamenti il compito di stabilire tempi, modalità, incentivi, deroghe ed eventuali obblighi specifici.

È una differenza sostanziale.

La normativa europea non disciplina direttamente il rapporto tra Stato e proprietario dell’immobile, ma quello tra l’Unione europea e gli Stati membri. Sarà quindi il legislatore italiano, attraverso il recepimento della direttiva, a determinare concretamente quali categorie di edifici saranno interessate dagli interventi prioritari, quali eccezioni potranno essere previste e quali strumenti di sostegno economico accompagneranno la transizione.

Perché l’infrazione contro tutti i ventisette Stati merita attenzione

Il fatto che nessuno dei ventisette Stati membri abbia completato il recepimento entro il termine previsto rappresenta un elemento che merita una riflessione più ampia.

Naturalmente non è possibile dedurre automaticamente che la direttiva sia irrealizzabile o che presenti criticità insormontabili. Tuttavia, appare ragionevole ritenere che la contemporanea difficoltà di tutti gli ordinamenti europei evidenzi la complessità dell’attuazione pratica della riforma.

Le problematiche non riguardano esclusivamente gli aspetti tecnici dell’efficienza energetica.

Gli edifici costituiscono infatti una componente fondamentale della ricchezza delle famiglie europee e, in particolare, di quelle italiane, nelle quali la proprietà dell’abitazione rappresenta tradizionalmente la principale forma di accumulazione patrimoniale.

Ne consegue che qualsiasi intervento normativo destinato ad incidere sul valore economico degli immobili produce inevitabilmente effetti anche sul risparmio privato, sul mercato del credito, sul sistema bancario e, più in generale, sull’intera economia nazionale.

La vera questione, pertanto, non riguarda la necessità di migliorare l’efficienza energetica degli edifici, obiettivo ormai largamente condiviso dalla comunità scientifica e dalle istituzioni europee, bensì le modalità attraverso le quali tale trasformazione potrà essere finanziata senza compromettere l’equilibrio economico delle famiglie.

La domanda economica fondamentale

Ogni politica pubblica comporta un costo.

La transizione energetica del patrimonio edilizio europeo non costituisce un’eccezione.

L’interrogativo che oggi appare ancora privo di una risposta definitiva non è se gli edifici debbano diventare più efficienti, bensì chi sosterrà economicamente il costo di questa trasformazione.

La direttiva prevede che gli Stati membri adottino strumenti finanziari, incentivi e misure di sostegno rivolte, in particolare, alle famiglie vulnerabili e ai soggetti esposti al rischio di povertà energetica.

Resta tuttavia aperta una questione essenziale.

Se il recepimento nazionale dovesse imporre obblighi particolarmente onerosi senza predisporre strumenti finanziari realmente accessibili, una parte dei proprietari potrebbe trovarsi nell’impossibilità materiale di eseguire gli interventi richiesti.

In tale scenario potrebbero prodursi effetti economici indiretti sul mercato immobiliare. Un potenziale acquirente potrebbe infatti valutare il costo della futura riqualificazione come un elemento di riduzione del prezzo dell’immobile, con il rischio di una progressiva segmentazione del mercato tra edifici già efficienti ed edifici ancora energivori.

Si tratta, allo stato attuale, di uno scenario economico teoricamente plausibile, non di una conseguenza giuridica già prevista dalla normativa europea.

Proprio per questo motivo diventa indispensabile comprendere quale sia l’effettiva dimensione economica della riqualificazione del patrimonio edilizio italiano.

È su questo punto che si concentrerà la seconda parte dell’analisi, nella quale verranno esaminati i dati ufficiali relativi al patrimonio immobiliare italiano, alle classi energetiche degli edifici, ai costi medi della riqualificazione e alle possibili ricadute macroeconomiche per il nostro Paese.

Per comprendere la portata economica della Direttiva (UE) 2024/1275 è necessario partire da una caratteristica strutturale dell’economia italiana: la casa rappresenta il principale bene patrimoniale delle famiglie.

Secondo la Banca d’Italia, la ricchezza delle famiglie italiane è composta in larga misura da attività reali, nelle quali gli immobili residenziali occupano una posizione predominante. Per le famiglie appartenenti alle fasce reddituali più basse, l’abitazione costituisce spesso il bene economicamente più rilevante e, in molti casi, l’unico patrimonio accumulato nel corso della vita.

Questo dato assume particolare importanza perché dimostra come qualsiasi intervento normativo destinato ad incidere sul valore degli immobili produca inevitabilmente effetti che vanno ben oltre il settore edilizio, interessando il risparmio privato, il credito, il mercato immobiliare e, indirettamente, la stabilità economica complessiva.

Secondo i dati ISTAT, il patrimonio abitativo italiano è costituito da decine di milioni di unità immobiliari, gran parte delle quali è stata costruita prima dell’introduzione delle moderne normative sul risparmio energetico. Una quota rilevante degli edifici oggi esistenti risale infatti agli anni Sessanta, Settanta e Ottanta, periodo nel quale l’efficienza energetica non costituiva ancora un criterio progettuale prioritario.

Le analisi di ENEA confermano che il patrimonio edilizio italiano presenta un elevato grado di obsolescenza energetica. L’Agenzia evidenzia che circa il 75% degli edifici residenziali è stato costruito prima dell’entrata in vigore delle prime normative organiche sul contenimento dei consumi energetici e che una parte consistente degli immobili certificati ricade ancora nelle classi energetiche meno efficienti.

Non sorprende quindi che proprio il settore edilizio rappresenti uno degli ambiti nei quali l’Unione europea ritiene possibile conseguire significative riduzioni dei consumi energetici e delle emissioni climalteranti.

Quanto costa riqualificare un appartamento?

La direttiva europea non quantifica il costo degli interventi e non stabilisce un importo uniforme valido per tutti gli immobili.

La spesa dipende da numerosi fattori:

• anno di costruzione;
• caratteristiche costruttive;
• zona climatica;
• tipologia dell’impianto di riscaldamento;
• presenza o meno di interventi già effettuati;
• natura condominiale o unifamiliare dell’edificio.

Le valutazioni tecniche elaborate da ENEA, dagli ordini professionali e dalle principali associazioni del settore consentono tuttavia di individuare ordini di grandezza sufficientemente attendibili.

Per un appartamento costruito tra gli anni Sessanta e Novanta, appartenente alle classi energetiche F o G, una riqualificazione significativa può comprendere:

• sostituzione degli infissi;
• isolamento dell’involucro edilizio mediante cappotto termico (ove realizzabile);
• sostituzione dell’impianto di climatizzazione;
• sistemi di regolazione intelligente;
• eventuale integrazione con impianti alimentati da fonti rinnovabili.

Considerando tali interventi, il costo medio può collocarsi, in via orientativa, tra 30.000 e 55.000 euro per appartamento, con valori superiori nei casi di riqualificazione profonda.

È importante sottolineare che tali importi non rappresentano un obbligo imposto dalla direttiva, bensì un ordine di grandezza desunto dai costi medi oggi riscontrabili sul mercato italiano.

Una simulazione economica nazionale

Per comprendere la dimensione macroeconomica della questione è possibile elaborare alcune simulazioni.

Esse non costituiscono previsioni ufficiali, ma semplici esercizi economici costruiti utilizzando un costo medio prudenziale pari a 40.000 euro per abitazione.

Abitazioni interessate	Costo medio	Investimento complessivo
7,5 milioni	€ 40.000	€ 300 miliardi
10 milioni	€ 40.000	€ 400 miliardi
12,5 milioni	€ 40.000	€ 500 miliardi
15 milioni	€ 40.000	€ 600 miliardi

Pur trattandosi di una simulazione, i risultati consentono di cogliere immediatamente l’ordine di grandezza dell’investimento potenzialmente richiesto.

Per avere un termine di paragone, il PIL italiano si colloca oggi intorno ai 2.300 miliardi di euro. Ciò significa che un investimento compreso tra 400 e 600 miliardi rappresenterebbe una quota estremamente rilevante della produzione nazionale annua.

Naturalmente tale investimento non dovrebbe essere sostenuto in un solo esercizio finanziario, ma distribuito nell’arco di molti anni. Tuttavia, la sua dimensione evidenzia la necessità di strumenti finanziari adeguati.

Il nodo della capacità di spesa delle famiglie

L’aspetto probabilmente più delicato non riguarda il costo complessivo nazionale, bensì la distribuzione di tale costo tra i soggetti interessati.

L’Italia è uno dei Paesi europei con la più elevata diffusione della proprietà dell’abitazione.

Molti proprietari, tuttavia, appartengono a categorie economicamente fragili:

• pensionati;
• famiglie monoreddito;
• nuclei con redditi medio-bassi;
• proprietari anziani con limitata capacità di accesso al credito.

Possedere un immobile non significa necessariamente poter sostenere un investimento di decine di migliaia di euro.

È proprio questo il motivo per cui la Direttiva (UE) 2024/1275 impone agli Stati membri di predisporre strumenti finanziari destinati alle famiglie vulnerabili e ai soggetti colpiti dalla povertà energetica.

La direttiva riconosce implicitamente che la transizione energetica non può gravare esclusivamente sui proprietari.

Il possibile impatto sul mercato immobiliare

Dal punto di vista economico esiste un principio consolidato: il valore di un bene incorpora anche i costi futuri che il proprietario o l’acquirente dovranno sostenere.

Qualora il legislatore italiano introducesse obblighi di riqualificazione particolarmente onerosi senza adeguati strumenti di sostegno, il mercato potrebbe reagire incorporando tali costi nei prezzi degli immobili.

L’acquirente potrebbe infatti chiedere una riduzione del prezzo di acquisto corrispondente, in tutto o in parte, all’investimento necessario per la riqualificazione energetica.

Non si tratterebbe di un effetto imposto direttamente dalla direttiva europea, ma della normale dinamica di un mercato nel quale il prezzo riflette anche gli oneri futuri.

Potrebbe così determinarsi una progressiva segmentazione del mercato immobiliare:

• edifici già efficienti, caratterizzati da maggiore domanda e valori più elevati;
• edifici energivori, destinati a registrare una minore commerciabilità e una possibile riduzione del valore di mercato.

Affermare che tali immobili diventeranno automaticamente “invendibili” sarebbe giuridicamente ed economicamente scorretto.

È invece corretto sostenere che potrebbero risultare meno appetibili sul mercato, soprattutto nelle aree caratterizzate da domanda debole o da valori immobiliari già contenuti.

Questa eventualità costituisce uno dei principali aspetti che il legislatore nazionale dovrà attentamente valutare nel recepimento della direttiva.

Il confronto con la finanza pubblica italiana

Le simulazioni illustrate nella parte precedente evidenziano come la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio italiano possa richiedere investimenti dell’ordine di alcune centinaia di miliardi di euro, distribuiti nell’arco di più anni.

È opportuno ribadire che tali valori costituiscono semplici simulazioni economiche e non stime ufficiali della Commissione europea o del Governo italiano. Tuttavia, essi consentono di comprendere la dimensione dell’impegno finanziario necessario.

Per avere un termine di paragone, il Prodotto interno lordo italiano si colloca oggi intorno ai 2.300 miliardi di euro, mentre il debito pubblico supera i 3.000 miliardi di euro. Un programma nazionale di riqualificazione da 400-600 miliardi rappresenterebbe quindi una quota estremamente significativa dell’economia italiana, pur essendo distribuito nel tempo.

Questo dato porta inevitabilmente ad una domanda fondamentale: chi finanzierà la transizione?

È difficile immaginare che un investimento di tale portata possa essere sostenuto integralmente dalla finanza pubblica. Allo stesso modo, appare altrettanto difficile ritenere che esso possa gravare esclusivamente sui proprietari degli immobili.

La soluzione dovrà probabilmente derivare da una combinazione di strumenti pubblici e privati.

Il ruolo del sistema bancario

La riqualificazione energetica rappresenta anche una grande opportunità economica.

Il settore delle costruzioni, dell’impiantistica, dei materiali isolanti, dei serramenti, delle pompe di calore e delle energie rinnovabili potrebbe beneficiare di un importante incremento della domanda.

Parallelamente, il sistema bancario potrebbe essere chiamato a svolgere un ruolo centrale attraverso strumenti di finanziamento dedicati.

Tuttavia, anche questa prospettiva presenta alcuni elementi di criticità.

Molti proprietari sono pensionati o famiglie con limitata capacità reddituale. Un finanziamento, pur agevolato, rimane comunque un debito che richiede adeguata capacità di rimborso.

Per questa ragione, la sola leva creditizia potrebbe non essere sufficiente a garantire il raggiungimento degli obiettivi della direttiva.

Il valore della casa e la capacità economica non coincidono

Uno degli aspetti meno discussi riguarda una caratteristica tipica del patrimonio immobiliare italiano.

Molte famiglie possiedono un’abitazione acquistata decenni fa o ricevuta per successione.

Il valore dell’immobile può essere elevato, mentre il reddito disponibile della famiglia può risultare modesto.

Confondere il valore patrimoniale con la capacità finanziaria costituisce uno dei principali rischi nella progettazione delle politiche pubbliche.

Una famiglia proprietaria di un appartamento del valore di 250.000 euro non dispone necessariamente della liquidità necessaria per affrontare lavori di riqualificazione da 40.000 o 50.000 euro.

È proprio questa considerazione che rende particolarmente importante il richiamo contenuto nella Direttiva (UE) 2024/1275 alle misure di sostegno per le famiglie vulnerabili e per i soggetti esposti alla povertà energetica.

Il possibile effetto sul mercato immobiliare

L’economia insegna che il prezzo di un bene riflette anche i costi futuri che l’acquirente dovrà sostenere.

Qualora il recepimento italiano introducesse obblighi significativi di riqualificazione, il mercato potrebbe iniziare a differenziare con maggiore intensità gli immobili già efficienti da quelli ancora caratterizzati da elevate dispersioni energetiche.

In tale contesto potrebbero verificarsi alcune dinamiche:

• maggiore interesse del mercato per gli edifici già riqualificati;
• incremento del differenziale di prezzo tra immobili efficienti e immobili energivori;
• maggiore difficoltà nella vendita degli immobili che richiedono interventi particolarmente onerosi;
• richieste di riduzione del prezzo da parte degli acquirenti per compensare il costo della futura riqualificazione.

Non si tratta di effetti giuridicamente imposti dalla direttiva.

Si tratta, piuttosto, di possibili reazioni del mercato immobiliare, coerenti con il normale funzionamento dei meccanismi economici.

L’intensità di tali effetti dipenderà dalle modalità con cui il legislatore italiano recepirà la direttiva e, soprattutto, dall’efficacia degli strumenti di sostegno economico.

La sostenibilità della transizione

La transizione energetica costituisce uno degli obiettivi strategici dell’Unione europea.

Ridurre i consumi energetici significa diminuire le emissioni climalteranti, contenere la dipendenza energetica dall’estero, migliorare il comfort abitativo e ridurre nel lungo periodo il costo delle bollette.

Sotto questo profilo, gli obiettivi della direttiva appaiono coerenti con gli indirizzi internazionali in materia di sostenibilità ambientale.

La vera sfida riguarda però la sostenibilità economica della transizione.

Una politica pubblica può essere considerata realmente sostenibile soltanto quando gli strumenti economici risultano proporzionati agli obiettivi perseguiti.

L’efficienza energetica non dovrebbe trasformarsi in un fattore di esclusione sociale né determinare un trasferimento sproporzionato di oneri su categorie economicamente fragili.

L’equilibrio tra tutela dell’ambiente e tutela del patrimonio delle famiglie rappresenta probabilmente il principale banco di prova della futura legislazione nazionale.

Conclusioni

La procedura di infrazione avviata dalla Commissione europea contro tutti i ventisette Stati membri non rappresenta soltanto un episodio formale del diritto dell’Unione.

Essa evidenzia la complessità di una riforma destinata ad incidere contemporaneamente sull’ambiente, sull’economia, sul mercato immobiliare e sul risparmio delle famiglie.

Oggi l’inadempiente è lo Stato, non il proprietario dell’immobile.

Sarà il recepimento della Direttiva (UE) 2024/1275 a definire l’effettiva portata degli obblighi, delle deroghe e degli strumenti di sostegno.

Una considerazione, tuttavia, appare già possibile.

La riuscita della transizione energetica non dipenderà esclusivamente dalla qualità degli obiettivi ambientali fissati dall’Unione europea, ma dalla capacità delle istituzioni nazionali di trasformare tali obiettivi in politiche economicamente sostenibili.

In un Paese come l’Italia, nel quale la casa rappresenta ancora oggi la principale forma di risparmio delle famiglie, il successo della direttiva non potrà essere misurato soltanto dalla riduzione delle emissioni di CO₂.

Esso dovrà essere valutato anche in relazione alla capacità di preservare il valore del patrimonio immobiliare, evitare nuove disuguaglianze economiche e garantire che nessun proprietario sia costretto a scegliere tra la tutela dell’ambiente e la sostenibilità del proprio bilancio familiare.

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Fonti

1. Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio del 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD), pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (EUR-Lex).
2. Articolo 258 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea (TFUE), relativo alle procedure di infrazione.
3. Commissione europea – Direzione Generale Energia, documentazione ufficiale sulla Energy Performance of Buildings Directive.
4. ANSA, Infrazione Ue sulle “Case green” contro tutti i 27, Italia inclusa, 15 luglio 2026.
5. ISTAT, statistiche sul patrimonio abitativo e censimenti permanenti della popolazione e delle abitazioni.
6. ENEA, Rapporti annuali sull’efficienza energetica (RAEE) e analisi sul patrimonio edilizio italiano.
7. Banca d’Italia, Conti distributivi della ricchezza delle famiglie italiane (aggiornamenti 2025-2026).
8. Commissione europea – Direzione Generale Energia, documentazione sull’attuazione della Direttiva (UE) 2024/1275.
9. EUR-Lex, testo consolidato della Direttiva (UE) 2024/1275.
10. Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio del 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD).
11. EUR-Lex – Testo ufficiale della Direttiva (UE) 2024/1275.
12. Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, art. 258 (procedura di infrazione).
13. Commissione europea – Direzione Generale Energia, documentazione ufficiale sull’Energy Performance of Buildings Directive.
14. Commissione europea – Green Deal europeo e pacchetto “Fit for 55”.
15. ENEA – Rapporti Annuali sull’Efficienza Energetica (RAEE) e studi sul patrimonio edilizio italiano.
16. ISTAT – Censimento permanente della popolazione e delle abitazioni; statistiche sul patrimonio abitativo.
17. Banca d’Italia – Conti distributivi della ricchezza delle famiglie italiane e Relazione annuale.
18. Eurostat – Housing statistics e dati sul patrimonio edilizio europeo.
19. ANSA, Infrazione Ue sulle “Case green” contro tutti i 27, Italia inclusa, 15 luglio 2026. – Nota metodologica: Le simulazioni economiche riportate nell’articolo (investimenti nazionali compresi tra 300 e 600 miliardi di euro) costituiscono elaborazioni dell’autore basate su costi medi di riqualificazione desunti dalla letteratura tecnica e non rappresentano stime ufficiali delle istituzioni europee o italiane. Sono utilizzate esclusivamente per illustrare l’ordine di grandezza del possibile impatto economico della transizione energetica del patrimonio edilizio italiano.