L’Affordable Housing Act, presentato dalla Commissione europea il 9 settembre 2026, nasce da un’esigenza che non può essere negata: in numerose città europee il prezzo delle abitazioni e dei canoni di locazione è cresciuto più rapidamente del reddito disponibile, rendendo difficile per giovani, lavoratori e famiglie del ceto medio trovare una casa nei luoghi in cui studiano o lavorano. Riconoscere l’esistenza del problema, tuttavia, non significa considerare automaticamente corretta ogni soluzione proposta. Una politica pubblica deve essere valutata non soltanto per le finalità dichiarate, ma anche per gli effetti economici che può produrre, per il modo in cui distribuisce costi e benefici e, soprattutto, per verificare se il soggetto chiamato a sostenere il sacrificio sia anche responsabile del problema che si vuole risolvere.

La proposta, identificata come COM(2026) 599, non introduce direttamente un divieto europeo degli affitti brevi, non impone canoni calmierati e non attribuisce automaticamente nuove competenze ai Comuni. Essa stabilisce una cornice giuridica comune entro la quale le autorità nazionali, regionali e locali, purché già dotate dei necessari poteri dal diritto interno, potranno limitare le locazioni turistiche, l’acquisto e l’utilizzazione degli immobili non destinati ad abitazione principale, le seconde case e, in determinate circostanze, gli immobili lasciati vuoti. Il regolamento non realizza quindi una espropriazione della proprietà, ma rende giuridicamente percorribile una compressione delle sue facoltà di godimento e di utilizzazione economica (Commissione europea, COM(2026) 599, articoli 1, 2 e 5).

La distinzione è importante sul piano formale, ma non elimina il problema economico. Essere proprietari di un immobile senza poterlo utilizzare secondo la destinazione legittimamente considerata al momento dell’acquisto significa conservare il titolo giuridico e perdere una parte della sua utilità. Il valore di una casa destinata all’investimento dipende anche dal reddito futuro che può generare. Se un appartamento produce 24.000 euro netti annui attraverso locazioni brevi e, in seguito a una restrizione, può produrne soltanto 15.000 mediante una locazione residenziale, il mercato tenderà a ridurne il valore. Non si tratta di una formula automatica né di una previsione applicabile indistintamente a ogni abitazione, ma del normale processo di capitalizzazione dei redditi attesi: quando diminuisce il rendimento oppure aumenta il rischio normativo, diminuisce il prezzo che l’investitore è disposto a pagare.

La stessa Commissione ammette che gli effetti dell’Affordable Housing Act sui prezzi, sull’investimento immobiliare e sulle attività turistiche saranno indiretti, localizzati e dipendenti dalle misure concretamente adottate dalle autorità competenti. La valutazione d’impatto, tuttavia, non quantifica la possibile perdita di valore sopportata dai proprietari, né approfondisce adeguatamente l’effetto sulle garanzie ipotecarie, sul credito bancario, sulla fiscalità locale e sulle famiglie che hanno investito i risparmi in una seconda abitazione (Commissione europea, SWD(2026) 606).

Per dichiarare un territorio “area sotto stress abitativo”, la proposta richiede normalmente che il prezzo di un’abitazione media equivalga ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite, che questo rapporto sia peggiorato negli ultimi dieci anni e che la situazione non appaia destinata a migliorare nei tre anni successivi. Se il rapporto raggiunge dieci anni, non è necessario dimostrarne l’aumento nel decennio. L’autorità dovrà inoltre provare che gli affitti brevi o gli utilizzi diversi dalla residenza principale abbiano prodotto un effetto negativo significativo sull’accessibilità o sulla disponibilità delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti (Commissione europea, COM(2026) 599, articoli 6 e 9).

Queste garanzie sono necessarie, ma non sono sufficienti a escludere il rischio di decisioni politicamente orientate. Il territorio interessato può essere un Comune, un quartiere, una zona metropolitana o persino una porzione di essi. L’autorità dovrà pubblicare dati e motivazioni e la decisione potrà essere impugnata, ma rimarranno inevitabili margini valutativi nella scelta della zona, nell’individuazione del nesso causale e nella selezione della misura. Parlare preventivamente di una volontà dei Comuni di creare speculazioni non sarebbe scientificamente dimostrabile. È invece ragionevole segnalare un rischio di cattiva amministrazione, di arbitraggio regolatorio o persino di condizionamento delle decisioni locali da parte di interessi organizzati. La trasparenza formale riduce tale rischio, ma non lo annulla.

Una delimitazione territoriale può infatti produrre effetti differenti anche tra immobili situati a poche centinaia di metri di distanza. Una casa alla quale rimanga consentita l’attività ricettiva potrebbe conservare o aumentare il proprio valore; un’abitazione identica, ma collocata nella zona sottoposta a restrizione, potrebbe perderne una parte. Il mercato immobiliare potrebbe reagire prima ancora dell’entrata in vigore della misura: l’incertezza sulla futura utilizzabilità dell’immobile verrebbe incorporata immediatamente nel prezzo. In questo modo, una norma nata per contrastare la speculazione potrebbe essa stessa generare opportunità speculative fondate sulla conoscenza anticipata delle scelte urbanistiche e regolatorie.

La questione è particolarmente delicata per l’Italia, Paese nel quale il turismo non costituisce un fenomeno marginale. Nel 2025 l’Italia ha registrato circa 476,9 milioni di pernottamenti nelle strutture ricettive, seconda nell’Unione soltanto alla Spagna, mentre le presenze straniere hanno continuato a rappresentare una componente determinante della domanda (Eurostat, dati sul turismo 2025; Istat, flussi turistici 2025). La ricettività diffusa ha consentito a numerosi piccoli proprietari di valorizzare immobili nei centri storici, nelle località costiere e nei borghi nei quali la domanda residenziale permanente è debole o stagionale. Applicare gli stessi criteri a Roma, Venezia, Pescara, un piccolo centro appenninico o una località balneare significherebbe ignorare mercati profondamente diversi.

La Commissione riconosce questa eterogeneità. Gli affitti brevi rappresentano mediamente circa l’1,2 per cento del patrimonio abitativo europeo, ma possono superare il 20 per cento in alcuni quartieri o Comuni turistici. La valutazione d’impatto cita studi secondo i quali, nei quartieri di Barcellona con una presenza media di Airbnb, l’attività sarebbe associata a prezzi delle abitazioni superiori del 4,4 per cento e a canoni superiori del 2 per cento; nelle aree appartenenti al decimo più elevato della distribuzione, le differenze arriverebbero rispettivamente al 17 e al 7 per cento. Sono risultati importanti, ma localizzati: non dimostrano che la medesima relazione causale esista con la stessa intensità in ogni città italiana (Commissione europea, SWD(2026) 606, allegato 7).

Il rischio distributivo emerge quando il piccolo proprietario, colpito contemporaneamente dalla riduzione del rendimento e dall’aumento dei costi di adeguamento, non dispone della liquidità necessaria per conservare l’immobile. È qui che l’Affordable Housing Act incontra la direttiva europea sull’efficienza energetica degli edifici, già esaminata nell’articolo “Direttiva Case Green: la sfida della sostenibilità economica e le possibili conseguenze sul mercato immobiliare”. La direttiva (UE) 2024/1275 doveva essere recepita entro il 29 maggio 2026. Il 15 luglio 2026 la Commissione ha inviato una lettera di costituzione in mora a tutti i 27 Stati membri per la mancata comunicazione del recepimento integrale. Non si trattava di una multa già inflitta, ma della prima fase della procedura d’infrazione: soltanto nei passaggi successivi, dopo un eventuale parere motivato e il deferimento alla Corte di giustizia, possono intervenire sanzioni pecuniarie (Commissione europea, 15 luglio 2026; procedura d’infrazione dell’Unione europea).

Il mancato recepimento contemporaneo da parte di tutti gli Stati non dimostra che gli obiettivi energetici siano sbagliati. Dimostra però che la loro traduzione in obblighi nazionali presenta difficoltà tecniche, finanziarie e sociali che non possono essere sottovalutate. Un’abitazione energeticamente inefficiente può perdere valore perché richiede investimenti per essere adeguata; la stessa abitazione può subire un’ulteriore riduzione se viene limitata la destinazione turistica o la possibilità di mantenerla come seconda casa. I due effetti non devono essere sommati meccanicamente, ma possono sovrapporsi sul medesimo proprietario.

Una famiglia che possiede un secondo appartamento ereditato non dispone delle medesime risorse di un fondo internazionale. Se il reddito prodotto dall’immobile diminuisce, se occorre sostenere lavori energetici rilevanti e se il credito diventa più difficile da ottenere, il proprietario può essere indotto a vendere. Chi possiede ampia liquidità può invece acquistare durante la fase di debolezza dei prezzi, sostenere i lavori, diversificare il rischio e attendere la rivalutazione. È quindi economicamente plausibile che una regolazione mal calibrata favorisca, indirettamente, la concentrazione della proprietà nelle mani degli operatori più capitalizzati.

Non è però scientificamente possibile affermare che l’Affordable Housing Act produrrà necessariamente questo risultato o che sia stato concepito con tale finalità. I dati disponibili dimostrano piuttosto che la presenza degli investitori istituzionali nei mercati residenziali dell’area euro è cresciuta e che un aumento dei loro acquisti può sostenere i prezzi per un periodo prolungato (Banca centrale europea, “When investors move in”, 2025). Uno studio commissionato dal Parlamento europeo ha inoltre richiamato l’attenzione sulla finanziarizzazione dell’abitazione e sul ruolo crescente dei proprietari societari e dei fondi immobiliari (Parlamento europeo, studio sulla speculazione abitativa nell’UE, luglio 2026). Questo non prova che i fondi siano i beneficiari programmati della riforma, ma rende il rischio di concentrazione meritevole di una valutazione che nel progetto europeo appare ancora insufficiente.

Vi è poi un’asimmetria normativa difficilmente ignorabile. Le condizioni attraverso le quali possono essere limitati gli affitti brevi e gli utilizzi non primari sono inserite in un regolamento destinato a essere direttamente applicabile; molte delle misure necessarie per aumentare l’offerta — nuove costruzioni, recupero degli edifici, semplificazione delle autorizzazioni, edilizia sociale e utilizzo del patrimonio pubblico — sono invece contenute in una raccomandazione priva della medesima forza vincolante. Eppure la Commissione riconosce che l’insufficienza dell’offerta rimane la causa strutturale della crisi e stima che, nel decennio futuro, siano necessari 150 miliardi di euro aggiuntivi all’anno rispetto agli investimenti attuali (Commissione europea, raccomandazione sull’Affordable Housing Act).

Da una prospettiva liberale, una politica equilibrata dovrebbe agire prima sulle cause che comprimono l’offerta: tempi urbanistici, scarsità di aree edificabili, recupero degli immobili pubblici, incertezza normativa, costo dei materiali, difficoltà di accesso al credito e insufficienza dell’edilizia sociale. La limitazione della proprietà privata può essere giustificata soltanto come intervento circoscritto, temporaneo e dimostrabilmente necessario, non come scorciatoia attraverso la quale trasferire sui proprietari il costo delle inefficienze pubbliche.

La casa degli italiani non è soltanto un bene di investimento. Per molte famiglie rappresenta il risparmio accumulato in una vita di lavoro, una forma di previdenza e il patrimonio da lasciare ai figli. Ridurne il valore attraverso una stratificazione di obblighi energetici, limitazioni d’uso e incertezza amministrativa significa colpire soprattutto chi possiede un patrimonio immobiliare ma non una corrispondente disponibilità finanziaria. Il grande investitore può diversificare, finanziare gli adeguamenti e attendere; il piccolo proprietario, frequentemente, può soltanto vendere.

L’Affordable Housing Act parte dunque da un problema vero, ma rischia di affrontarlo con uno strumento che può produrre conseguenze opposte a quelle dichiarate. Rendere accessibili le abitazioni non dovrebbe significare impoverire chi già le possiede, né creare le condizioni affinché il patrimonio passi gradualmente dalle famiglie agli operatori finanziari. La proprietà privata può essere sottoposta a limiti nell’interesse generale, ma l’interesse generale non coincide automaticamente con ogni limitazione. Esso richiede una valutazione completa dei costi, delle alternative e degli effetti distributivi.

Se l’Europa vuole difendere il diritto alla casa, deve evitare che tale diritto venga costruito svalutando la casa altrui. Una società più equa non nasce dalla contrapposizione tra proprietari e inquilini, ma dall’aumento dell’offerta, dalla crescita dei redditi e da regole stabili che consentano alle famiglie di investire senza temere che una decisione amministrativa successiva trasformi il risparmio di una vita in un bene economicamente impoverito. La sostenibilità abitativa, come quella energetica, rimane un obiettivo condivisibile soltanto quando è anche finanziariamente sostenibile e rispettosa della libertà economica.