Quando la Banca Centrale Europea ha iniziato a ridurre i propri tassi di riferimento a partire da settembre 2024, molti si aspettavano che la conseguenza diretta fosse un alleggerimento immediato e consistente del costo dei mutui. È la trasmissione “classica” della politica monetaria: meno caro il denaro all’ingrosso, meno cari i prestiti al dettaglio. Eppure, guardando ai numeri italiani, la realtà è stata più sfumata, quasi paradossale.

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L’andamento effettivo: il calo c’è stato, ma più lento

Secondo l’ABI, il tasso medio sui nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni è sceso dal 4,42% di dicembre 2023 a circa 3,2–3,3% nell’estate 2025 (ABI, rapporto mensile; Banca d’Italia, serie MIR). Dunque un calo c’è stato, e nemmeno marginale: oltre un punto percentuale in poco più di un anno e mezzo.

Tuttavia, il ritmo e l’intensità della discesa non hanno seguito in modo speculare i tagli BCE. Perché?

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La struttura del mercato: il dominio del fisso

Il primo elemento da considerare è la composizione delle erogazioni. A fine 2024, meno del 10% delle nuove erogazioni era a tasso variabile, mentre oltre il 90% era a tasso fisso (Banca d’Italia, Relazione sulla stabilità finanziaria, aprile 2025).

Nel luglio 2025, i dati ufficiali mostrano che su circa 7,97 miliardi di euro di mutui casa erogati, ben 7,08 miliardi erano a tasso fisso e solo 0,89 miliardi a variabile, ossia l’89% contro l’11% (Banca d’Italia, MIR0400 e MIR0500).

In altre parole, il mercato italiano ha scelto in massa la stabilità del fisso. Una scelta comprensibile in un contesto di incertezza, ma che ha modificato i meccanismi di trasmissione della politica monetaria.

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BCE, Euribor e IRS: tre velocità diverse

• I mutui variabili dipendono dall’Euribor. E qui l’effetto BCE è stato immediato: l’Euribor a 3 mesi è sceso dal 3,9% dell’autunno 2023 a circa 2% nell’estate 2025, alleggerendo le rate dei pochi variabili rimasti.
• I mutui fissi guardano invece all’IRS a 10 anni e ai rendimenti dei BTP. Anch’essi sono scesi (IRS 10Y dal 4% di fine 2023 al 2,65% di metà 2025), ma con oscillazioni e un passo più lento.
• Il tasso medio complessivo riflette quindi soprattutto i movimenti dell’IRS, più che quelli del TUS.

Questo spiega perché la correlazione statistica tra tassi fissi e media dei mutui sia quasi perfetta (0,998), mentre quella tra BCE e media dei mutui pur elevata (0,94) è più “attenuata” (elaborazione su dati ABI e Bankitalia).

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Il peso dei contratti già in essere

Un ulteriore elemento è dato dallo stock di mutui già stipulati. Secondo la Banca d’Italia, oltre il 72% dei mutui in essere a fine 2024 era a tasso fisso. Ciò significa che milioni di famiglie italiane, avendo sottoscritto contratti a tassi più alti nei mesi precedenti, non hanno potuto beneficiare dei tagli BCE: la loro rata è rimasta invariata.

Questa inerzia di stock contribuisce a spiegare perché la media complessiva (stock + nuove erogazioni) si sia mossa con lentezza: lo stock “pesa” molto più dei flussi.

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Spread e costi bancari

Non va trascurato il ruolo delle banche. Il costo della raccolta, in particolare dei depositi vincolati, è rimasto elevato anche nel 2025 (nuovi depositi a durata ~2,3% in primavera 2025). Questo ha ridotto lo spazio per un taglio aggressivo degli spread sui mutui. Inoltre, criteri di offerta più restrittivi, legati a requisiti patrimoniali e rischi creditizi, hanno contribuito a mantenere i margini.

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Vanificazione o diluizione?

Qui il dibattito si fa teorico.

• Tesi: la prevalenza dei fissi ha “vanificato” l’impatto diretto del TUS. In effetti, i tassi medi seguono più da vicino l’IRS e i rendimenti a lungo che non i tassi BCE.
• Antitesi: i dati dimostrano che la BCE ha comunque inciso. I tassi medi sono scesi di oltre un punto, i variabili hanno reagito subito e anche gli IRS si sono progressivamente ridotti. Parlare di “vanificazione” è quindi eccessivo; meglio dire che la trasmissione è stata diluita e rallentata.

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Conclusione

La realtà italiana dimostra come la politica monetaria europea non si trasmetta mai in modo lineare.

• Da un lato, la BCE ha effettivamente contribuito a ridurre i tassi sui mutui, come testimoniano i dati di ABI e Banca d’Italia.
• Dall’altro, la forte preferenza nazionale per i mutui a tasso fisso ha reso questo calo più lento e meno percepibile, soprattutto per chi aveva già stipulato un mutuo nei mesi di tassi alti.

In sintesi: non c’è stata vanificazione del TUS, ma una trasmissione mediata, in cui la struttura del mercato e i comportamenti delle famiglie hanno determinato l’andamento.